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临沂律师事务所刘学彬律师简介

临沂律师简介     刘学彬律师,男,1966年生,专职律师,执业证号为13713200810356417。
    该律师于2002年取得国家司法资格,后承办合同担保、刑事案件、建设施工、土地房产、医疗事故、损害赔偿、婚姻继承、金融保险等各类法律事务,其中不乏标的数额巨大、范围遍及全国的重大复杂案件。
    刘学彬律师致力于民商事合同案件的研究,对于承办、代理各类合同争议案件(常见合同纠纷、建筑施工纠纷、房产买卖纠纷、金融担保纠纷等)具有丰富的经验和独到的造诣。
    总部设在济南的康桥律师事务所系有130余名律师的全国优秀律师事务所,刘学彬律师现于该单位的临沂分所执业。在今后的律师执业中会秉承"康达高远、精诚为桥"的理念,为继续提供一流的法律服务而努力!

 
 
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刘学彬律师联系方式
临沂律师刘学彬,联系手机为 13953977229    业务QQ为 1299760830
法制新闻
长期以来,山东临沂律师所刘学彬律师接触、承办大量实务案例,案情难度大,但处理效果不错。对案件事实分析细致、对法律规定领悟透彻、论辩过程切中要害逻辑性强构成本律师的办案特色。
 

部分房企绕开禁令坐地生财:囤地20年房价涨百倍

( 2015-9-28 10:19:15 )

    部分房企绕开禁令坐地生财:囤地20年房价涨百倍
2015年09月28日02:01经济参考报
□记者王存福杜放郑钧天北京报道
一平方米8万元至10万元,这是上海南京西路的协和城“2068号公馆”近期开盘后一度开出的均价。该项目于1992年首次拿地,仅二期项目就“在建”了20多年。年报显示,开发商中国地产在2010年后曾三度推迟了竣工时间。据上海中原物业顾问研究员刘光富介绍,上海协和城项目首次拿地的1992年前后,周边区域的居民住宅报价还不到千元。按照开发商如今开出的最高价,单价涨了约100倍。
日前召开的国务院常务会议透露的不作为行为核查问责情况显示,截至8月底,各地今年已处置闲置土地31.25万亩。《经济参考报》记者调查发现,一些曾经的“地王”、知名开发商都曾存在囤地行为,一些省份清查出的闲置土地逾十万亩。楼市调整期低价拿地、囤地惜售背后,是开发商暴利和高房价。
在北京,曾经的“地王”也存在“囤而缓建”的情况。2011年北京单价最高的“地王”地块——崇文门菜市场地块,拍卖时经历多家房企33轮竞价,按出让价,楼面地价达4.3万一平方米。到了2014年年末,该地块仍无建成的地面建筑,目前仍在建设中。记者从多家地产中介了解到,近4年来,该地块周边的商住楼租金就涨了近30%。
“仅海南省,2014年就清查出闲置土地13.92万亩。”海南省国土资源厅厅长陈健春说,涉及囤地开发商包括华润、中信泰富、鲁能和中远等,仅12家知名房企闲置土地就有4.47万亩,时间最长的达20多年,其间一些地块周边房价至少翻了一倍多。
“很多楼盘不是拿完地就开建,能拖则拖是‘潜规则’。”上海万科房地产有限公司总经理孙嘉等市场人士说。据了解,不少房企拿地后,往往根据楼市行情或有可能的政策判断房价走势,再确定开盘时间。“一旦楼市回暖就加紧开盘,如果赶上房价低迷盘整时期,就以种种理由囤地。”
囤地最终都要由消费者埋单:2008年1月,知名房企和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时,楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年,2013年9月首次开盘时,毛坯房均价达3.1万元,超过土地成本10多倍。
同时,囤地还带来住宅产权缩水,侵害消费者权益。北京市住建委网站披露的数据显示,位于通州区宋庄镇的鲁能“格拉斯小镇”项目拿地10多年目前仍在开发销售。据销售人员透露,按2005年前就已拿地计算,京郊一些正销售规划中的住房产权或已缩水10年,“买房者还没住产权就先缩水”。
业内人士表示,囤地还不止是开发商暴利的简单问题:假如一座城市一年计划供地10000亩,但有20%批而未用,供应的土地没有建成房子就可能带来住宅供应混乱,供需被人为扭曲,形成地价攀升、房价走高的循环。
1999年公布实施的《中华人民共和国土地管理法》规定,两年不开发的土地逾期无偿收回。根据国土资源部2012年修订《闲置土地处置办法》,开发商原因造成的闲置土地,未动工开发满一年的,按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。
业内人士表示,国家及各省市几乎年年下发通知、文件,明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。今年9月,河北省住建厅、国土资源厅就联合印发通知,要求严厉打击京郊等热点区域房地产企业“囤地炒地”。
道道“严令”为何管不住囤地抬价?记者调查发现,开发商通过部分开发、先开工再改规划、操纵审批程序等种种方式实现囤地。
上市房企华夏幸福的一家施工公司负责人坦言,由于现有规定很笼统,开发方极易拖进度。“拿到1万平方米的地,几年只开发1000平方米,停停建建算不算囤地?如果算,就改规划故意超标,总需要时间修改。”还有部分企业干脆先开工建楼再改规划,对外宣称“回购烂尾楼项目”规避囤地之嫌。
一家主要在中部开发项目的上海房企负责人说,具体操作中,个别企业故意虚报预售价格,一旦申报价明显高于市场成交均价,被房管部门暂停预售程序,就可宣称由于宏观调控、报价过高未拿到预售证,变相操纵审批程序拖延开发。
另一方面,一些地方政府为了土地收入对囤地“睁一只眼闭一只眼”。“国土资源部门现已查明,一些地方政府为了土地收入,拿‘政府原因’作为拖延开发的挡箭牌。”陈健春说。据统计,海南全省宣称因政府原因造成闲置的土地,占闲置土地总面积的74%。“应无偿收回的,一些地方仅以征收闲置费了事;应有偿收回的,仅以简单的延长开发期限了结。”
此外,囤地中还存在部分官员的个人腐败现象。比如,已被提起公诉的湖南衡阳国土局副局长谢双喜“窝案”中,纪检部门就指控其参与囤地、圈地和违规变更规划,以权谋利,违法违规倒卖土地。
多地国土监管部门表示,由于巨大的利益诱惑和招商引资需求,众多开发商及个别基层地方政府仍对囤地禁令视而不见,应重点推进土地闲置清理,一宗一宗解决“囤地”违规现象。
国务院常务会议要求,年底前,对各省(区、市)尚未处置完毕的闲置土地,按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。

 
 

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